자경농지 양도소득세 감면 정리

흔히 알고 계시는 8년이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면에 관한 내용입니다.

 

 

 

농지의범위?

 

8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정은 농업소득세과세대상(비과세, 감면과 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 농지를 양도하는 경우에 적용된다.

농업소득세는 농지에서 농작물을 재배하여 얻은 소득에 대하여 과세하며, 농지라 함은 지적공부상의 지목에 불구하고 벼와 특수작물을 재배하는 토지를 말한다.

이때의 특수작물이라 함은 과수ㆍ인삼ㆍ연초ㆍ채소ㆍ묘목(관상수를 포함한다)ㆍ약용작물ㆍ다류ㆍ화훼류ㆍ참깨ㆍ들깨ㆍ땅콩ㆍ호프 등의 작물을 말한다.

“농지”는 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소ㆍ농도ㆍ수로 등도 농지로 본다.

〈참고예규 〉
⊙ 밤나무는과실의수확을목적으로과수원의형태를갖추고집단조성할경우에는과수류에해당되어농업소득세과세대상이된다.
⊙ 지목이 임야로 되어 있더라도 단감나무 과수원을 조성하여 단감을 생산하고 있다면 농지에 해당된다.
⊙ 축산용 사료를 생산하기 위하여 옥수수 등을 재배하고 있는 토지는 목장용지에 해당되므로 농지로 볼 수 없다.
⊙ 묘목을 상품전시용으로 일시 가식ㆍ판매하거나 판매목적으로 보관하여 재배소득이 발생하지 아니한 경우에는 농업소득세 과세대상이 아니나, 구입 후 상당기간 가식하여 생육시킴으로써 가격이 상승하는 등 재배소득이 발생하는 경우에는 과세대상이 된다.

 

 

 

 

농지에 대한 양도소득세 감면

 

1.자경농지의 양도

 

(1)농지소재지에 거주하면서 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우 양도소득세가 감면된다.

 

①`농지소재지`란 농지가 소재하는 시.군구(자치구)안의 지역이나 이와  붙어 있는 시.군.구안의 지역 또는 농지로부터 20㎞ 인내의 지역을 말한다.

 

②경작 개시 당시에는 농지소재지에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지  아니한 경우 농지소재지에서 경작한 것으로 본다

 

(2)농지유동화 촉진 및 농업구조 개선을 위하여 다음의 농지를 한국 농촌공사 또는 농업법인 (영농조합법인.영농회사법인)에 양도하는 경우 자경농지에 대한 감면요건(자경기간)을 완화된다

 

 

*대상농지 및 자경기간

 

대상농지	자경기간	적용기한
경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지	3년이상	2012.12.31까지

 

 

(3)그러나 다음의 농지는 감면되지 않는다.

 

시지역(광역시의 군지역,시의 읍.면지역을 제외)의 주거지역,상업지역,공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역(대규모 개발사업지역은 제외)에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지

 

①대규모개발사업지역

-사업지역내의 토지소유자가 1,000명 이상인 지역이거나

-사업시행면적이 100만㎡ 이상인 지역(택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우 10만㎡)

 

②농지 외의 토지로의 환지예정지의 지정이 있는 경우 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지

 

③ 농지가 2002.1.1이후 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 주거지역, 상업지역,공업지역에 편입되거나, 환지예정지로 지정된 때에는 그 편입(지정)된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면되는 자경농지의 요건을 갖춘 경우라도 취득일로부터 그 편입(지정)일까지 발생한 양도소득에 대해서만  양도소득세를 감면한다.

 

④상속인이 상속받은 농지(8년 자경요건을 갖춘 농지)를 경작하지 않는 경우 상속받은 후 3년이 지난 농지

 

 

(3)감면 한도액:자경농지 대토 감면과 합산하여 5년간 3억원(1년간 2억원,2008.1.1.이후)

 

2.자경농지의 대토

 

(1)경작상 필요에 의하여 다음과 같이 농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때에도 양도소득세가 감면된다

 

 

①종전 농지를 판 날로부터 1년 안에 판 농지의 면적이 1/2 이상이거나 가격이1/3 이상인 다른 농지를 사야 하며(다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날로부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함)

 

②산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 농지소유기간 중 3년이상 경작했어야 한다

 

(2)감면 한도액;자경농지 감면과 합산하여 5년간 3억원(2008.1.1이후)

 

(단,대토감면 한가지만 적용될 경우 5년간 1억원임)

 

 

 

 

양도일 현재 농지가 아니어도 농지로 인정받는경우

 

8년이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 받으려면 양도일현재 농지상태로 양도하여야 한다.
여기서“양도일”이란 대금청산일을 말하되, 대금청산일이 분명하지 않은 경우에는 소유권이전등기접수일을 말한다.
그러나 현실적으로는 8년이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 사실이 있지만 양도일 현재는 농지가 아닌 상태로 양도하는 경우가 있을 수 있는데, 다음과 같은 경우에는 농지를 양도한 것으로 인정받을 수 있으므로 이를 적극 입증하면 감면을 받을 수 있다.

 

1) 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경을 하거나 건축착공등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로한다.
따라서, 매매계약체결 당시에는 농지였음을 입증하면 된다.

2) 환지처분 전에 당해 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지지정일로부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정 후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사착수일 현재 농지이면 감면을 받을 수 있다.

3) 일시적 휴경상태인 경우
공부상 지목이 농지라 하더러도 양도일 현재 실제로 경작에사용되고 있지 아니한 토지는 양도소득세 감면대상이 아니나,일시적 휴경상태 하에서 양도한 경우에는 농지를 양도한 것으로 본다.

- 대법원판례( 9 7누706, 1998.9.22)에서는 8년 이상 자경한 농지가 일시적 관리 소홀로 양도당시 이주민들에 의하여 불법점거 당하여 농지로 사용되지 못한 경우를 일시적 휴경상태에 있었던 것으로 본 바 있다.
특히 매수자가 농지를 매입한 다음 그 위에다 건물을 신축한 후 그 분양대금으로 잔금을 지급하기로 하는 매매계약을 체결하는 경우가 종종 있는데, 이런 경우에는 양도일 현재 농지가 아니므로 양도소득세 과세대상으로 자료가 전산출력 된다.
따라서 이러한 경우에는 매매계약일 현재 당해토지가 농지였다는 사실을 적극적으로 입증하여 인정을 받아야 한다.