농지의 양도소득세 감면

농지의 양도소득세 감면  

 

 

8년자경농지 양도세 비과세?

 

농지소재지에 거주하는 자가 양도할 때까지 8년이상(농업진흥지역 내의 농지를 농업기반공사 또는 농업법인에 2005. 12. 31까지 양도하는 경우에는 5년 이상) 계속하여 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세, 감면과 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함)이되는 양도일 현재 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세를 100 % 감면한다.

다만, 당해토지가 도시계획법에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역에 편입되거나 도시개발법, 기타 법률에 의하여 환지처분전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 다음 산식에 의하여 계산한 소득에 한하여 양도소득세를 100 %감면한다.

 

양도소득 금액	×	주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날의 기준시가	-	취득당시의 기준시가
		양도당시의 기준시가 - 취득당시의 기준시가

감면세액은 96.1.1 ∼2001.12.31까지 양도분은 3억원,2002.1.1∼2003.12.31 양도분은 2억원, 2004.1.1 이후 양도분은 1억원의 한도내에서 감면한다.

“농지소재지에 거주하는 자”라 함은 8년이상 다음 중 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함)에 거주하면서 경작한 자를 말한다.
ⅰ) 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함) 안의 지역

ⅱ) 위 ⅰ)의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역
“자경”은 자기가 직접 논ㆍ밭을 갈고 가꾸고 수확하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 자기의 책임 하에 농사를 지은 경우도 포함한다. 따라서 위탁경영하거나 대리경작 또는 임대차한 농지는 제외된다.

자경기간은 다음과 같이 계산한다.

- 일반적인 경우
자경기간은 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 실제보유기간 중의 경작기간으로 계산한다.
- 특수한 경우
ㆍ 상속받은 농지 : 피상속인이 취득하여 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간도 상속인이 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간으로 본다.
ㆍ 증여받은 농지 : 증여받은 날 이후 수증자가 경작한 기간만을 계산한다.
ㆍ 환지된 농지 : 농지를 취득하여 경작하던 중 토지구획정리사업법 또는 기타 법률에 의한 환지처분으로 환지된 토지가 농지인 경우에는 환지 전 자경기간도 합산하여 계산한다.
ㆍ 교환된 농지 : 교환으로 인하여 취득한 농지는 교환일 이후 경작한 기간으로 계산한다.
자경기간은 취득할 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 경작한 사실이 있으면 되며 양도일 현재에 자경하고 있어야 하는 것은 아니다.
그러나 양도일 현재 자경은 하고 있지 않더라도 농지에는 해당되어야 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 농지 여부를 판단한다.
따라서 8년 이상 자경농지에 해당되는 경우에는 양도소득세 신고시 세액감면 신청을 하여 세금을 감면 받도록 하자.

 

 

양도일 현재 농지가 아니어도 농지로 인정받는경우

 

8년이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 받으려면 양도일현재 농지상태로 양도하여야 한다.
여기서“양도일”이란 대금청산일을 말하되, 대금청산일이 분명하지 않은 경우에는 소유권이전등기접수일을 말한다.
그러나 현실적으로는 8년이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 사실이 있지만 양도일 현재는 농지가 아닌 상태로 양도하는 경우가 있을 수 있는데, 다음과 같은 경우에는 농지를 양도한 것으로 인정받을 수 있으므로 이를 적극 입증하면 감면을 받을 수 있다.

 

1) 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경을 하거나 건축착공등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로한다.
따라서, 매매계약체결 당시에는 농지였음을 입증하면 된다.

2) 환지처분 전에 당해 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지지정일로부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정 후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사착수일 현재 농지이면 감면을 받을 수 있다.

3) 일시적 휴경상태인 경우
공부상 지목이 농지라 하더러도 양도일 현재 실제로 경작에사용되고 있지 아니한 토지는 양도소득세 감면대상이 아니나,일시적 휴경상태 하에서 양도한 경우에는 농지를 양도한 것으로 본다.

- 대법원판례( 9 7누706, 1998.9.22)에서는 8년 이상 자경한 농지가 일시적 관리 소홀로 양도당시 이주민들에 의하여 불법점거 당하여 농지로 사용되지 못한 경우를 일시적 휴경상태에 있었던 것으로 본 바 있다.
특히 매수자가 농지를 매입한 다음 그 위에다 건물을 신축한 후 그 분양대금으로 잔금을 지급하기로 하는 매매계약을 체결하는 경우가 종종 있는데, 이런 경우에는 양도일 현재 농지가 아니므로 양도소득세 과세대상으로 자료가 전산출력 된다.
따라서 이러한 경우에는 매매계약일 현재 당해토지가 농지였다는 사실을 적극적으로 입증하여 인정을 받아야 한다.

 

농지의범위?

 

8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정은 농업소득세과세대상(비과세, 감면과 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 농지를 양도하는 경우에 적용된다.

농업소득세는 농지에서 농작물을 재배하여 얻은 소득에 대하여 과세하며, 농지라 함은 지적공부상의 지목에 불구하고 벼와 특수작물을 재배하는 토지를 말한다.

이때의 특수작물이라 함은 과수ㆍ인삼ㆍ연초ㆍ채소ㆍ묘목(관상수를 포함한다)ㆍ약용작물ㆍ다류ㆍ화훼류ㆍ참깨ㆍ들깨ㆍ땅콩ㆍ호프 등의 작물을 말한다.

“농지”는 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소ㆍ농도ㆍ수로 등도 농지로 본다.

〈참고예규 〉
⊙ 밤나무는과실의수확을목적으로과수원의형태를갖추고집단조성할경우에는과수류에해당되어농업소득세과세대상이된다.
⊙ 지목이 임야로 되어 있더라도 단감나무 과수원을 조성하여 단감을 생산하고 있다면 농지에 해당된다.
⊙ 축산용 사료를 생산하기 위하여 옥수수 등을 재배하고 있는 토지는 목장용지에 해당되므로 농지로 볼 수 없다.
⊙ 묘목을 상품전시용으로 일시 가식ㆍ판매하거나 판매목적으로 보관하여 재배소득이 발생하지 아니한 경우에는 농업소득세 과세대상이 아니나, 구입 후 상당기간 가식하여 생육시킴으로써 가격이 상승하는 등 재배소득이 발생하는 경우에는 과세대상이 된다.

 

 

영농조합법인 및 농업회사법인 현물출자에따른 양도소득세 면제

 

최근에는 농업생산성을 높이고 농산물의 출하ㆍ가공ㆍ수출 등을 공동으로 하기 위하여 영농조합을 설립하거나, 기업적으로 농업을 경영하거나 농산물의 유통ㆍ가공ㆍ판매를 하고자 또는 농작물을 대행하고자 하는 자로 영농의 편익을 도모하기 위하여 농업회사법인을 설립하는 추세가 늘고 있다.

* “농업회사법인”이란 농업인이 50% 이상 출자한 주식회사 이외의 법인을 말한다.
그래서 정부에서는 이를 지원하기 위하여 농업인이 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말함) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안에 거주하면서 직접 경작한 농지를 2003. 12. 31 이전에 영농조합법인 또는 농업회사법인에 현물출자함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 면제해 주고 있다.

위에서“농업인”이라 함은 농어촌발전특별조치법에 의한 농업인을 말하는 것으로, 1,000㎡이상의 농지를 경작하거나 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인자 또는 1년 중90일 이상 농업에 종사한 자를 말한다.
따라서 경작하던 농지를 영농조합이나 농업회사에 현물출자 할생각을 갖고 있다면 2003. 12. 31 이전에 출자하여 양도소득세를 면제받도록 하자.

양도소득세를 면제받고자 하는 경우에는 농지를 현물출자한 날이 속하는 다음연도 5월 31일까지 세액면제신청서에 현물출자계약서 사본 및 현물출자한 농지의 등기부등본을 첨부하여 소관세무서장에게 제출하면 된다.