합덕역 역광장의 방향과 합덕역 개발

합덕역광장의 방향과 합덕역의 위치

 

 

합덕역 역사의 위치와 합덕역이 어느방향을 보게되는지에 대해서, 합덕역에 대한 관심을 가진 많은분들이 문의를 주고 계십니다. 

 

올초부터 합덕역과 관련하여 이곳저곳에서,

합덕역 예정지에서 합덕읍 방향으로 역광장이 들어서고, 그 주변이 개발된다고 얘기하며 토지판매에 열을 올리는 모습이었는데요.  개중에는 '합덕역에서 합덕방향'에 위치한 농림지역 토지들이 급격하게 가격이 오르자 역방향이 남쪽으로 수정되었다며 상대적으로 싼 '선로 남쪽땅'들을 매매하기도 했었습니다.

 

오늘은 투자자 여러분의 합덕역에 관한 궁금증을 풀어드리는 의미에서, 합덕역 역사의 방향과 합덕역의 위치에 대해 말씀 드리고자 합니다. 이전에도 여러번 언급해 드렸던 내용을 정리해드리는것입니다만... 모쪼록 합덕역에 관심있으신 분들께 도움이 되었으면 합니다.

 

올 2월경으로 기억하고 있습니다.  당시 아무도 합덕역의 물류기지 건설에 관하여  얘기하지 않을때 ,

좋은땅이야기에서 확실한 근거를 보여드리면서 합덕역주변에 대규모 철도물류기지가 건설될것임을 알려드린적이 있습니다.  이후에 여러분 들에게 많은 도움이되었다며 자료에 대한 격려를 받은적이 있는데요.

 

이번에도 본 게시물이 투자자여러분의 합덕토지투자에  긍정적인 역할을 했으면 하는 바램입니다.

 

 

 

 

1)  합덕역의 방향(합덕역광장의 방향)은 북쪽인가? 남쪽인가?

 

여기서 북쪽이라함은 선로의 윗쪽(합덕읍방향) 을 말하는것이고, 남쪽이라함은 선로의 아랫쪽(예산방향) 을 말하는것입니다.

 

결론을 말씀드리면.....  현재로선  남 쪽 입니다.  실시설계과정에서 교통환경영향평가등을 통해 최종확정될것이구요.

 

이에관해서 상당히 많은분들이 납득을 못하시고 반문을 하십니다.

어째서 합덕역이 합덕방향이 아닌 예산쪽을 바라보는가? 

 

아래 이와 관련한 합덕역이미지를 확인해보겠습니다.

 

 합덕역 위치

 

위 이미지는 합덕역주민설명회에서 공개된 합덕역의 위치도면입니다.

이미지에는 나와있지않지만, 합덕역의 정확한 위치는 충남 당진군 합덕읍 도리 16-5 번지와 21-1 번지 입니다.

이미지의 화살표가 가르키는 부분에 사각형의 점선으로된 박스모양이 보이시나요?

바로 이곳이 합덕역의 위치입니다.

 

보시다시피 선로 아랫쪽에 사각형 박스모양이 위치해 있습니다.  결국 합덕역의 위치는 상궁원마을에서 선로 반대편, 즉 예산방향을 바라보고 있다는걸 알수있습니다.

 

 

좀더 확실한 근거자료를 보여드리겠습니다.

 

 

 합덕역 관련 민원결과 이미지

 

 

위 이미지는 9월에 철도시설공단에 민원신청하여 답변받은 내용입니다.

7월에 있었던 주민설명회에서, 이미 합덕역 역사방향이 남쪽이라는것을 공개하였기에 대수롭지 않게 생각했었는데, 생각보다 많은분들이 합덕역사의 방향에 대해 정확히 알고 계시지 못하고 있는듯하여  합덕역 역사공모 발표시점에서야 뒤늦게 근거자료를 만들기위해 9월에 민원을 신청하였었습니다.

 

 

 

회신내용부분을 보시겠습니다.

 합덕역 회신.jpg

 

위에 내용에 나와 있듯이, 합덕역사의 방향은 선로를 기준으로  예산 신례원 방향(남동쪽)으로 잠정 추진중이라는 안내입니다. 현재로선 역방향은 남쪽이고, 앞으로 실시설계까지 약간의 변수가 있을수있다는 답변이라고 보시면 됩니다.

 

 

 

 

2) 합덕역의 역사는 사면출구형 역사이며,  합덕역은 백화점등 종합쇼핑센터등이 건설되는 영등포역만한 크기의 대규모 복합환승역사로 개발된다 ?

 

제발 그렇게좀 되었으면 좋겠습니다. ^^

 

결론을 말씀드리면....  아닙니다.

 

흔히 사면출구형 역사라 하는것은 대도시 지하철역사의 경우 또는 공중역사의 경우 많이 보여지는것인데요.

역사가 선로를 따라  배치되면서  선로의 전.후 방향으로 각각 좌, 우측으로 네개의 출구를 만들어주는 역사입니다.

 

하지만 합덕역사는 아래 조감도이미지에서 확인하실수 있듯이 한쪽방향으로 출입을하는 일반역사모양을 갖추고 있습니다.

 

 합덕역사 조감도

 

 

 

그리고 다음으로 합덕역의 규모에 관한 설명입니다.

 

이전에도 설명을 드린적이 있었습니다만, 다시한번 말씀드리자면..

 

역사 대지면적은 약 1590평 내외. 합덕역사의 건평은 512평 내외입니다.

 

 

 합덕역 위치도면

 

위 이미지에서 합덕역 주변에 보이는 논들의 크기가 보통 1000~2000 평 내외입니다.

비교해보시면 합덕역사 대지의 면적이 어느정도일지 짐작이 되시죠?

대략 논 1구간의 면적을 넘어서지 않습니다.

 

 

 

좀더 정확한 자료입니다.

지난 101역사 설계공모발표당시의 내용입니다.

 

 

합덕역사 공모

 

 

보시다시피 정확한 역사의 면적과 대지의 면적까지 지정 되어 있습니다.

 

합덕역사의 면적은 대지 1590여평. 역사면적 512평 으로 설계되었습니다.

 

 

 

 

3) 합덕역이 들어서면 주변의 농지는 무조건 개발된다?

 

상당히 위험한 발상이십니다.

 

문의주시는분들 대부분이 대도시의 그것(지하철역)이 머리에 각인되어 있으시기에 , 시골에 역사가 들어오면 무조건 그 주변이 도시의 역들처럼 개발된다고 믿고 계십니다만...

 

아닙니다. 시골의 역사는 꼭 주변개발이 함께 이루어지는것은 아닙니다.

 

참고하실수있도록 몇개의 전철역 위성지도를 보여드리겠습니다.

 

 

합덕역사비교이미지 1

합덕역사비교이미지2

 

 

 합덕역사비교이미지3

 

위 이미지들은 이미 수년전에 개통을 한 역사들로서 역반경 500m 선안쪽을 보시면 역세권 상업지역은 커녕 그럴듯한 주거지역으로도 개발을 하지 않은 모습을 확인하실수 있습니다.

 

보시다시피 역사가 들어오더라도 개발되지 않고 방치되는 역사 인접 토지도 많습니다.

무조건 역사가 들어오면 그 주변은 농림지역이든 뭐든 가리지 않고 개발된다 는 생각은 아주 위험한 발상이십니다.

 

 

 

 

 

4) 그렇다면 올바른 합덕역 주변 투자는 무엇인가?

 

 

감히 제가 올바른 투자라는 말을 입에 올릴 자격이 될런지 모르겠습니다. 그저 합덕에서 10여년째 부동산을 운영하고 있는 경험자 입장에서 드리는 조언정도로 받아들여 주시면 좋을듯합니다.

 

부동산투자. 여러분들이 부동산 투자를 선호하시는 이유는, 그 안정성 때문입니다.

거기에 더해서 도시개발등으로 돌아오는 고수익을 기대할수 있기 때문이겠지요.

 

지방 소도시 역인근 농림지역투자라는것은, 상당한 위험을 수반하고 있는 투자입니다.

어찌보면 도박과 같은것이라 보셔도 좋을듯합니다.

토지투자의 가장큰 장점이  안정성인데, 그것을 버리신다면 대체 무엇때문에 토지투자를 하려하십니까?

차라리 주식투자를 하시거나 선물옵션투자를 하시는게 낫지않겠습니까? 그게 훨씬 더 큰 수익을 보실수 있을텐데요.

 

 

토지투자의 가장 큰 장점인 안정성이라는 원칙을 지키시면서 투자하셔야 한다는것이 저의 의견입니다.

그와 더불어 고수익을 노려볼수 있는 지역을 고르신다면 말그대로 금상첨와겠지요.

 

 

위에 보여드렸던 마지막 사진의 전철역을 통해 설명드려보겠습니다.

 

시골에 역사가 건설되고 그로인한 도시개발과 도시확장의 한 예를 들어드리는것인데요.

 

역인접 500m 지역이 개발되지 않고 방치된것에 반해 기존 소도시 후면으로  이미 새로운 도시가 형성된것을 확인하실수 있습니다.

 

 

 

 

흔히 말씀하시는 역세권토지는 방치되어있는 반면, 기존도시지역 주변으로 새로운 도시를 개발하고 있는모습입니다.

 

언뜻 이해가 안되시죠?

역 앞은 여전히 그냥 논이고, 거기서 진입도로만 넓게 뚫어주고, 정작 새로운 도시는 기존 도시지역 후면에 건설되다니....  이런것이 시골의 전철역입니다. ^^

 

많은 역들중 일례이긴 합니다만, 현재 합덕역의 상황과 비교하여 가장 적합한 예가 될수 있을거라 생각합니다.

 

 

합덕읍은 앞으로 인구 5.5만명을 바라보고 성장해 나가는 소도시입니다.

 

인구 5.5만명.  대도시와 비교하면 일개 동 인구밖에 안되는 정말 보잘것없는 인구이지만,

현재 당진읍의 인구가 겨우 5만명입니다.

 

즉 합덕의 인구가 5.5만이 된다면, 현재 인구5만의 당진의 도시규모만큼 도시가 팽창해야만 한다는 것이지요.

 

합덕읍과 당진읍의 도시규모를 한번 비교해 보겠습니다.

 

 

좌측의 이미지가 바로 현재 인구 5만의 당진읍입니다.

우측이 현재 인구 1만1천명의 합덕의 모습이구요.

 

당진읍은 상당한 범위의 면적에 대하여 개발을 발표하고 개발을 진행하고 있는반면, 합덕읍의 경우는 도시계획구역 의 대부분이 아직 개발을 시작하지 않은 모습입니다.

 

앞으로 인구 5만이상의 도시로 확장할 합덕읍에 현재 인구 5만의 당진읍을 오버랩해보시면, 그게 바로 미래의 합덕읍의 규모입니다.

 

좌측 이미지에서 보다시피 기존 도시계획구역내에 당진읍내를 중심으로 주변을 개발하여 도시를 확장해나가는것이 정석입니다.  이에따라 합덕읍의 개발을 예상하시면 정확합니다.

 

그럼 어느곳에 투자하시는게 유리하겠습니까.

역이 개발되더라도 상당한 기간동안을 그냥 방치될 가능성이 높은 합덕역예정지 주변의 농림지역입니까? 아니면 합덕읍의 도시팽창에따라 빠른 개발이 예상되는 합덕도시계획내의 토지입니까?

 

앞으로 도시개발이 예견되는 합덕도시계획내의 땅이 가장 가능성이 높고 유망 하다고 보여지지 않으시나요?

 

 

 

 

 

 

 

 

아래는 합덕역 주변의 개발참고이미지들입니다.

합덕역 조감도사진
합덕역-대산간철도 예상도
합덕도시계획
서해선복선전철 합덕역
합덕우강송산택지지구
합덕인더스파크
합덕테크노폴리스 배치도면

 

 

 

 

 

 

 

 

합덕테크노폴리스

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